Články

Akvizice investiční nemovitosti na míru – jak drahé to bude?lang_parent=0

05.06.2019

Na to existuje poměrně jednoduchá odpověď – drahé to bude vždycky jinak a dopředu lze konečnou částku zjistit jen velmi nahrubo. Bavíme-li se o nákladech na právní a zprostředkovatelské služby při akvizici investiční nemovitosti, existuje několik faktorů, které budou mít na cenu akvizice vliv.

Významným faktorem je výše provize. Provize bývá u investičních nemovitostí stanovená buď procenty z kupní ceny, nebo fixní částkou. Procentuální výše provize se pohybuje obvykle v rozmezí 3 – 4% z ceny nemovitosti, pokud je cena investiční nemovitosti v řádu stovek milionů korun, je možné setkat se i s provizí 2% nebo fixní částkou. Důležité je ještě vyjasnit si se zprostředkovatelem, jestli je nebo není v provizi DPH (21 %). Celkové náklady na provizi se u investičních nemovitostí pohybují v řádu milionů korun, pokud je kupní cena investiční nemovitosti v řádu vyšších stovek milionů nebo v miliardových řádech, může být provize i vyšší.

Právní služby oproti situaci při koupi běžně inzerované nemovitosti realitní kanceláří obvykle v provizi zahrnuty nejsou. Důvodem je to, že zprostředkovatelé prodeje investičních nemovitostí neprodávají přes inzerci, ale neveřejně, tj. vytvářením vztahů s investory, dalšími zprostředkovateli a jinými top poradci. Práci při obstarání zájemce pro ně neodvede inzerce, musí ji odpracovat sami (a je to poměrně velký objem práce – obstarání jednoho seriózního zájemce, se kterým se prodej dotáhne, obvykle obnáší řádově desítky schůzek a minimálně stovky mailů). Proto obvykle právní služby „included“ nejsou. Jsou tu i další důvody: kupující chce řešit právo se svojí advokátní kanceláří (totéž prodávající), dokončení prodeje je otázkou měsíců a někdy i let a provize se vyplácí po dokončení prodeje a advokát (na rozdíl od zprostředkovatele) na svojí odměnu nebude ochotný tak dlouho čekat atd. S právními službami je potřeba počítat, tvoří další náklad při akvizici.

A kolik to bude? Opět rozhoduje několik faktorů. V první řadě je to situace na investiční nemovitosti. Tím se má na mysli to, jaké jsou tam uzavřené nájemní smlouvy, jaké tam jsou zástavy a proč tam jsou, zda na nemovitosti váznou nějaká věcná břemena, zda jsou v běhu nějaké soudní spory, exekuce atd. Pak tu jsou faktory a situace typické pro některé druhy nemovitostí, např. u pozemku pro výstavbu skladového areálu se bude řešit účelové určení pozemku a příjezdová cesta, u přestavby činžovního domu projekt a stavební povolení atd. Advokátní kancelář by tedy v první řadě měla udělat DD (Due Diligence), tedy projít relevantní podklady a na jejich základě udělat odhad časové a finanční náročnosti transakce. Je potřeba počítat s tím, že z DD vyjde investice jako nezajímavá, náklady na DD se odepíší a nevrátí se (resp. z dlouhodobého pohledu se vrátí až na další realizované investici).

Pokud jde o rozpočtování právních nákladů akvizice, je potřeba vzít v úvahu několik faktorů. Jednak dopředu i přes DD nejsou známy všechny skutečnosti. Podklady dodané prodávajícím nemusí být kompletní, prodávající je obecně méně kompromisní a „protočí“ všechny návrhy smluv 10x, než dojde k podpisu atd. Dále hraje roli hodinová sazba advokáta, resp. kanceláře, které má akvizici na starosti. Pohybujeme se v segmentu M/A a je potřeba počítat s hodinovou sazbou někde v řádu 3.000 – 6.000 Kč, výjimečně (hlavně u velkých investic) a mezinárodních transakcí i vyšší. Řádově obvykle půjde o vyšší desítky hodin až stovky hodin (výjimečně více). V první řadě je tedy potřeba s takovým nákladem počítat. Dále je potřeba nechat si jej rozpočtovat a i po té počítat s nějakými odchylkami od rozpočtu, které spíše budou nad stanovené rozmezí než pod ním.

Celkově se tedy bavíme o milionech korun a výše. Konkrétní částka se liší akvizici od akvizice. Na závěr snad ještě můžeme dodat, že podobné náklady služby při akvizici lze čekat u koupě společnosti.

JUDr. Ondřej Dokoupil