Články

Porovnání úschov: úschova advokátní, notářská a bankovní

3.10.2016

Pro všechny uvedené typy úschov, tj. jak úschovu advokátní, notářskou, tak pro úschovu bankovní platí, že se jedná o profesionální řešení způsobu placení kupní ceny při prodeji nemovitosti, které dává adekvátní záruky prodávajícím i kupujícím a je regulováno zákonem. Proti těmto řešením stojí jednak přímá platba kupujících na účet prodávajících (o tomto tématu více zde….. ) a také placení kupní ceny na účet realitní kanceláře. I v tomto případě se jedná o de facto nepoužitelný způsob placení: realitní kancelář obvykle není pojištěna, nemá zákonem stanovenou povinnost uložení kupní ceny odděleně od provozních finančních prostředků a v neposlední řadě jde obvykle o společnost s ručením omezeným, jejíž společníci ručí za své závazky do výše dosud nezaplaceného vkladu do obchodního jmění, tj. ve většině případů neručí vůbec (pokud mají vklady zcela splaceny). Uspokojení případných škod je tedy možné pouze z obchodního jmění společnosti, je tedy vystaveno riziku jejích finančních obtíží vedoucích k platební neschopnosti, které v konečném důsledku mohou vést k insolvenčnímu řízení. A v tom je uspokojení jednotlivých věřitelů obvykle mizivé.

Bankovní trh nabízí několik produktů, které jsou svojí podstatou úschovu kupní ceny, tj. trojstrannou smlouvou mezi kupujícími, prodávajícími a bankou, stanovící povinnosti stran při úhradě kupní ceny. Produkty se obvykle nenazývají „bankovní úschova“: setkáváme se s pojmy jistotní účet (Creditas, Česká spořitelna, UniCredit bank), vázaný účet (ČSOB, Equabank, Expobank, Raiffeisen bank) nebo dohoda o správě kupní ceny (Komerční banka). Výhodou bankovní úschovy je důvěryhodnost a stabilita banky jako schovatele – je téměř nulová pravděpodobnost, že banka nedostojí svým závazkům a kupní cenu po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úschově (smlouvě o jistotním/vázaném účtu, smlouvě o správě kupní ceny) prodávajícím nevyplatí. Také je vyloučené, aby s penězi „zmizela“, což se u notáře či advokáta v minulosti v několika případech stalo (vzhledem k celkovému počtu aktivních notářů a advokátů přesahujícím 15 tisíc dohromady pro obě profese je pravděpodobnost tohoto jevu mizivá). Slabší stránkou bankovní úschovy je nižší flexibilita než u úschovy notářské a advokátní: banky pracují se smluvními vzory, které ne vždy odpovídají situaci v praxi a odchylky od předem připraveného smluvního formuláře mohou podléhat časově náročnému schvalovacímu procesu uvnitř banky, případně mohou být zcela vyloučené. Nedostatkem je také to, že banka vystupuje jako schovatel financí, nikoli jako schovatel listin: v případě základního převodu nemovitosti je potřeba uvolnit dokumenty pro katastr nemovitostí z úschovy po úhradě kupní ceny – tuto službu banka nenabízí a je nutné sjednat ji odděleně u notáře či advokáta. Pokud jde o cenu bankovní úschovy, pohybuje se v rozmezí 5.000 – 20.000 Kč a obvykle je odvozena od výše peněžité úschovy. Pokud k tomu připočteme ještě odměnu notáře nebo advokáta za úschovu listin, nejeví se bankovní úschova jako finančně optimální řešení.

Notářská úschova je řešením, které disponuje potřebnou flexibilitou a řeší jak úschovu kupní ceny, tak úschovu listin. Notář nastaví smlouvu o úschově tak, aby odpovídala konkrétní situaci – není vázán předem připraveným formulářem a má zkušenosti s nastavením právního stavu tak, aby byl pro danou situaci zcela vyhovující. Pokud jde o odměnu notáře, tak je potřeba rozlišovat 2 situace: první je, pokud notář provádí úschovu jako samostatný úkon. Pak je odměna za úschovu peněz stanovena takto:

z prvních 100.000 Kč tarifní hodnoty 1,2 %,

z přebývající částky až do 500.000 Kč tarifní hodnoty 0,6 %,

z přebývající částky až do 1.000.000 Kč tarifní hodnoty 0,4 %,

z přebývající částky až do 10.000.000 Kč tarifní hodnoty 0,2 %,

z přebývající částky až do 30.000.000 Kč tarifní hodnoty 0,1 %,

nejméně 1000 Kč.

Částka nad 30.000.000 Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává.

Odměna za peněžitou úschovu ve výši 500.000 Kč je 3.600 Kč, za úschovu ve výši 1.000.000 Kč je 5.600 Kč, z úschovy ve výši 3.000.000 Kč je 9.600 Kč, z úschovy ve výši 5.000.000 Kč je 13.600 Kč, z úschovy ve výši 10.000.000 Kč je 23.600 Kč a z úschovy ve výši 30.000.000 Kč a více je 43.600 Kč. Kromě toho je ještě potřeba započítat částku za úschovu listiny, a to 800 Kč za každý druh listiny (v případě jednoduchého převodu nemovitosti je potřeba započítat tuto částku 2x – za úschovu kupní smlouvy a za úschovu návrhu na vklad vlastnického práva). Finančně tedy jde o spíše dražší řešení.

Jinou situací je, pokud notář provádí úschovu peněz v souvislosti s jiným právním úkonem, typicky sepisem kupní smlouvy. Pak by většinou měl nabídnout variantu snížení ceny za provedení úschovy až na 1/10 výše uvedené tarifní odměny, nejméně na částku 1.000 Kč. Odměnu za kupní cenu bude ale notář povinen účtovat opět podle notářského tarifu, a to v této výši:

při kupní ceně nemovitosti 500.000 Kč ve výši 4.540 Kč,

při kupní ceně nemovitosti 1.000.000 Kč ve výši 6.540 Kč,

při kupní ceně nemovitosti 1.500.000 Kč ve výši 7.540 Kč,

při kupní ceně nemovitosti 2.000.000 Kč ve výši 8.540 Kč,

při kupní ceně nemovitosti ve výši 6.000.000 Kč ve výši 15.600 Kč.

Vypracovává-li notář kupní smlouvu společně se smlouvou o advokátní úschově, je za advokátní úschovu potřeba připočíst částku 1.000 – 4.360 Kč a dále ještě 800 Kč za úschovu každého druhu listiny. Uvedené částky je potřeba navýšit od 21% DPH, je-li notář plátcem DPH.

Obecně vzato je tedy úschova prováděná jako samostatný úkon notáře spíše dražším řešením. Pokud notář řeší převod nemovitosti spolu s advokátní úschovu, mohou být jeho služby levnější než služby advokáta u nemovitostí nižší hodnoty, tj. většinou do 1.000.000 Kč.

Advokátní úschova nabízí stejnou flexibilitu jako úschova notářská. Zkušený advokát ošetří způsob úhrady kupní ceny do advokátní úschovy a vyplacení kupní ceny z advokátní úschovy tak, aby vyhovoval vzniklé situaci, tj. např. vyplatí kupní cenu na účty spoluvlastníků podle jejich spoluvlastnických podílů, zajistí výplatu daně z nabytí věcí nemovitých na účet příslušného finančního úřadu, je-li i tato částka předmětem úschovy atd. Zároveň naváže úschovu listin na peněžitou úschovu. Advokát je ze zákona pojištěn do limitu pojistného plnění ve výši 5.000.000 Kč, někteří advokáti (advokátní kanceláře) jsou navíc připojištěni nad tento limit. Činnost advokáta při úschově je upravena předpisem České advokátní komory, peněžité úschovy je každý advokát povinen evidovat v Elektronické knize úschov – každá úschova je tedy Českou advokátní komorou dohledatelná.

Pokud jde o odměnu advokáta, nejsou advokáti – na rozdíl od bank a notářů – vázáni ceníkem, resp. tarifem. Ceny úschov financí a listin se u jednotlivých advokátů liší. Celkově se dá konstatovat, že jsou obvykle nižší než ceny bank a notářů. Kromě toho, provádí-li advokát úschovu kupní ceny, provede v rámci téže odměny i úschovu listin, případě za úschovu listin, je-li prováděna společně s úschovou kupní ceny, doúčtuje již relativně nízkou odměnu (např. 1.000 Kč za provedení úschovy všech listin). Za úschovu ve výši 3.000.000 Kč tak advokát může účtovat např. částku 5.000 Kč a k tomu 1.000 Kč za úschovu listiny. Je-li advokát plátcem DPH, je potřeba k této částce připočíst ještě DPH ve výši 21%. O cenách služeb jednotlivých advokát (advokátních kanceláří) je možné informovat se webu advokátní kanceláře, případně u daného advokáta.

JUDr. Ondřej Dokoupil