Články

Úschova kupní ceny

1.9.2016

K čemu slouží a co je úschova kupní ceny? Ve společnosti dochází ke vztahům, kdy doba plnění jedné strany předchází plnění strany druhé. K takovým situacím běžně dochází při mezinárodní přepravě zboží, u složitějších převodů finančních instrumentů a zdaleka nejčastěji při úschově kupní ceny při prodeji nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti nejdříve dochází k podpisu kupní smlouvy, kterou se strana kupující zavazuje uhradit (ať už výhradě z vlastních zdrojů nebo kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru) kupní cenu a strana prodávající se zavazuje v určité lhůtě po úhradě kupní ceny podat návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch strany kupující. Jaké je riziko hrazení kupní ceny stranou kupující přímo na účet strany prodávající? Prodávající v první řadě nemusí dostát své povinnosti podat návrh na vklad vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu. Pokud jej podá, stále existují další rizika: po té, co katastrální úřad zahájí vkladové řízení, mohou vyjít najevo právní vady, které prodávající kupujícímu zamlčel (např. se ke spolu/vlastnictví nemovitosti může přihlásit další osoba, v průběhu vkladového řízení může být zahájena exekuce nemovitosti atd.), anebo z důvodu nedostatku kupní smlouvy (špatně vymezených nemovitostí, nejasností ohledně toho v jakém poměru kupující nemovitosti nabývají, zda se stanou spoluvlastníky nemovitosti nebo ji nabývají do společného jmění manželů atd.) může dojít k situaci, kdy bez dalšího k převodu nemovitosti nedojde. Katastrální pak obvykle vyzývá k doplnění návrhu nebo jeho opravě – a ta se bez součinnosti stran neobejde. Až poté, co vkladové řízení úspěšně proběhne, stává se kupující vlastníkem nemovitosti a jako vlastník je zapsán do katastru nemovitostí, a to s účinností ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu.

Úhrada kupní ceny kupujícím přímo na účet prodávajícího po podpisu kupní smlouvy je nebezpečným hazardem a v případě nepoctivosti prodávajícího, nebo jeho ležérního přístupu může skončit vleklým sporem, kdy kupující po několik let nemá nemovitost ani finance a další nemalé prostředky investuje do řešení vzniklé situace.

Jakým způsobem se tedy dá zajistit, že návrh na vklad vlastnického práva bude podán až po uhrazení kupní ceny a kupní cena bude vyplacena prodávajícím až po té, co jsou kupující jako vlastníci nemovitostíizapsáni do katastru nemovitostí? Řešením je úschova kupní ceny u třetí, nezávislé osoby – profesionála oprávněného přijímat finanční prostředky, jehož činnost je regulována zákonem a který je pojištěn pro případ, že výkonem svojí činnosti způsobí škodu. Tímto profesionálem je banka, notář a v největším počtu případů advokát a podle subjektu provádějícího úschovu se úschovy dělí na bankovní, notářské a advokátní. O slabých a silných stránkách jednotlivých druhů úschov si povíme příště.

JUDr. Ondřej Dokoupil